Salvo por el aumento al Impuesto sobre la Adquisición de Inmuebles (ISAI), el Consejo de Notarios está de acuerdo en lo general con el plan del Ayuntamiento de adecuar los valores catastrales de la ciudad, aunque esta propuesta requiere un ajuste, afirma el presidente de ese organismo, Héctor Victoria Maldonado.
Ven necesario aumento en el predial… en algunas zonas
Después añade que el Consejo está de acuerdo con la revalorización de los predios de aquellas zonas donde realmente ha crecido mucho su valor, pero no es el caso de toda la ciudad.
“Hay que revalorizar el predial, pero ¿en qué zonas?, por ejemplo, no es lo mismo un terreno adentro del Periférico, en el poniente, que otro localizado en el norte”.
El Consejo de Notarios forma parte del Consejo Consultivo del Catastro. Por tal motivo, Victoria Maldonado asistió a la reunión de instalación de ese Consejo donde funcionarios municipales informaron a los asistentes, con una proyección, los detalles del plan de adecuación como algo ya decidido.
En esa reunión le dije al alcalde Renán Barrera que veían inconsistencias en el plan, principalmente porque las bases catastrales de algunas zonas, sobre todo en el norte y centro de la ciudad, superan los valores reales de los predios, “aunque entendemos que es difícil para el Ayuntamiento establecer valores precisos en cada zona de la ciudad”.
¿Qué zonas de Mérida han crecido su valor?
En entrevista con el Diario, el presidente del Consejo de Notarios puso como ejemplo el caso del fraccionamiento Norte Mérida, enfrente del Country Club.
Hay la presunción de que en los últimos años aumentó la demanda de casas y terrenos en Mérida, lo que propició el alza de los precios y por eso se justificaría una revalorización, comenta el Diario.
“Es cierto, sí ha aumentado la demanda, pero por zonas, no es parejo en toda la ciudad”.
¿Entonces el Consejo de Notarios está de acuerdo con la propuesta de adecuar los valores catastrales?
“Creemos que es necesario hacer ajustes a esa propuesta. Además, es conveniente que se escuche más a las voces expertas en cada tema antes de…”
“Lo saludable sería tener la información (de lo que se hará) y que los expertos se sienten a trabajar con el Ayuntamiento. Para todos está claro que Mérida requiere mejores servicios públicos y que funcione realmente el Consejo Consultivo del Catastro”.
En lo que el Consejo de Notarios no está de acuerdo, dice Victoria Maldonado, es con el aumento progresivo de la tasa del ISAI, que va del 2.5% al 6.5%, aprobado por el Cabildo el martes, para sustituir la tasa única vigente del 2.5%.
¿En la reunión del Consejo Consultivo del Catastro, los funcionarios del Ayuntamiento explicaron cómo se calcularía el aumento de los valores catastrales?
Básicamente nos dijeron que se aplicarían dos tipos de inflación, la de 2020 y la de 2021, contesta Victoria Maldonado.
“Explicaron que en 2020, por la pandemia, la Comuna decidió no actualizar los valores catastrales, ahora sí los actualizará, no obstante que en su momento no se habló de que ese cobro se haría”.
¿Cómo se hará la actualización?
Según nos dijeron en la reunión, señala el dirigente, ésta se haría mediante trabajo de campo; es decir, mediante la inspección física y de equipos tecnológicos, como los drones. Con esto se busca conocer si el propietario de un terreno le hizo modificaciones y no las reportó.
¿Estas adecuaciones a los valores catastrales representan alguna ventaja para la gente; es decir, aumentará la plusvalía de sus casas?
“Creo que esto es irreal, porque el precio de un producto no lo da valor de su avalúo”, contesta el entrevistado.
“Pondré un ejemplo: si tengo un coche usado, pero nunca lo he utilizado y por eso no tiene kilometraje, puedo pensar que ese auto vale mucho, aunque esto no es así”.
Reunión de Consejos
Por otra parte, representantes del Consejo de Notarios del Estado y el Consejo Consultivo del Catastro de Mérida se reunieron el jueves al mediodía para dialogar sobre la Ley de Hacienda aprobada por el Cabildo a ejercer en 2022 —que contiene alzas considerables al Impuesto sobre la Adquisición de Inmuebles (ISAI)—, pero sin llegar a acuerdo alguno, por eso los fedatarios insistieron en que pedirán a los diputados locales que reviertan estos incrementos al gravamen, por considerar que les asiste la razón jurídica.
“El Ayuntamiento lo que hizo fue poner un programa en el que difiere, da una especie de estímulo en algunos casos, pero además temporal, solo lo complementa con un programa especial que para nosotros no es suficiente, porque creemos que el programa no es suficiente para cambiar la ley y tendría un problema de constitucionalidad”, dijo Héctor Victoria.
Como se ha informado, desde el primer momento en que por mayoría el Cabildo aprobó estos aumentos los fedatarios yucatecos se manifestaron en contra, a lo que ayer la Comuna les respondió con algunas precisiones, como el manifestar su extrañeza de que colectivos de profesionales hagan aseveraciones que solo confunden a la ciudadanía, con cálculos erróneos, sin siquiera entrar en el análisis de la materia impositiva.
Entrevistado al respecto, el líder de los fedatarios precisó que precisamente ayer se reunieron con el Consejo Consultivo del Catastro para tratar este asunto, pero les plantearon que había un problema de inconstitucionalidad que pretenden corregir con un programa que no puede cambiar la ley y esa es también la preocupación del notariado yucateco.
El entrevistado informó que Javier Acevedo, como representante de los notarios, planteó en la sesión que para el consejo esto no solucionaba el problema, siguen preocupados por los términos de la ley y ahora seguirán insistiendo con los diputados de que se modifique la iniciativa.
El programa que presentan no puede cambiar lo que ya dice la ley, esa es la preocupación.
Además, “como lo dijimos en la carta abierta, el tema del impuesto es un gravamen que no tiene por qué cobrarse con una tarifa progresiva, solo lo pondré de este modo: si era inconstitucional, ¿cómo es que lo cobró el Ayuntamiento todos estos años y nadie lo impugnó?, la misma administración pasada del hoy alcalde se la pasó cobrando del mismo modo y nadie lo vio”.
Justificación del Ayuntamiento
Al responderles ayer, el Ayuntamiento señaló que actualmente el impuesto se calcula aplicando la tasa fija del 2.5% al valor que resulte mayor en la operación, pero ahora la iniciativa considera una tarifa progresiva que se inicia con el factor de 0.025, y proporcionalmente sube un .002 en cada rango de valor hasta llegar a .065 que es para operaciones de más de 162 millones de pesos.
El fedatario consideró que la variación del método de cálculo del ISAI no tiene por qué tener progresividad, pues el cumplimiento de los requisitos constitucionales se da con la frecuencia y el monto de las operaciones, “pagan más quienes tienen un inmueble de mayor precio, no necesitas ponerle tarifas progresivas en ese impuesto, a diferencia de por ejemplo el Impuesto sobre la Renta que sí se justifican por ser un impuesto directo”.
Incluso existen tesis jurisprudenciales que afirman que las tasas fijas son proporcionales para impuestos que gravan manifestaciones específicas de riqueza como es el ISAI.
Ante el señalamiento de la Comuna en el sentido de que confunden a la ciudadanía y que ni siquiera entraron en el análisis de la materia impositiva, Victoria Maldonado respondió:
“Mira, no quisiera entrar en descalificaciones, porque me parece que el ánimo tiene que ser propositivo, nosotros sabemos que tenemos la razón jurídica, tenemos la razón en el planteamiento socioeconómico que hemos hecho, y bueno la descalificación viene de otro lado, de nuestro lado no vendrá”.
Lo que sí afirmó el notario es que “todo el estudio está hecho, en realidad la respuesta del Ayuntamiento más que de otra cosa fue de descalificación y no entraremos en eso, porque creemos que tanto el municipio como el consejo tienen la voluntad de hacer las cosas bien, y reconocemos que quieren hacer las cosas bien, pero tampoco aceptamos que no lo estamos haciendo nosotros, y siempre que nos inviten a dialogar ahí estaremos”.
Comuna Predial
Otras declaraciones del titular del Consejo de Notarios sobre los nuevos valores catastrales.
El mercado
“No puedo trasladar esas características a su precio porque éste lo dan otros factores, que es el mercado”, precisa.
Oferta de casas
“Asimismo”, abunda, “si hay un exceso de oferta, por ejemplo en zonas donde hay mucha inseguridad y nadie quiere comprar una casa, allí hay un decrecimiento del valor. También si hay una mayor oferta, sea cual sea el valor catastral, las casas bajarán de precio, no es automático”.
